Ho trovato l’immobile che mi piacerebbe acquistare, quali sono i passaggi fondamentali per la compravendita?
Trovare una casa che possa soddisfare le proprie esigenze, non è mai troppo semplice, una volta fatto ciò come si va avanti al fine di concludere la compravendita immobiliare?
In questo articolo passeremo in rassegna le fasi che portano alla conclusione di una trattativa di compravendita immobiliare.
Il contratto si forma attraverso un susseguirsi di trattative tra i soggetti interessati, volte a definire un accordo che soddisfi tutte le parti in causa.
Nella compravendita di un immobile identifichiamo sostanzialmente tre momenti fondamentali in cui si fissano contrattualmente gli accordi scaturiti nelle trattative:
- la proposta;
- il preliminare di compravendita (meglio conosciuto ai non addetti ai lavori come compromesso);
- il rogito notarile.
Analizziamo insieme queste tre fasi in modo semplificato:
La proposta d’acquisto
Si può certo informare il venditore del nostro interessamento in forma orale, ma spesso dall’altra parte un impegno verbale non suscita un reale interesse e non consente di mettere in piedi una trattativa seria. Molto più consigliabile, soprattutto se si vuole trattare su elementi importanti come il prezzo o le tempistiche, dimostrare il proprio impegno per iscritto, definire i termini nel modo più particolareggiato possibile e sarà opportuno presentare un assegno a titolo di caparra.
Nel momento in cui decidiamo di fare un’offerta per la casa dei nostri sogni andiamo quindi a formalizzare una proposta d’acquisto; ovvero, un impegno scritto con il quale comunichiamo alla parte venditrice le condizioni fondamentali e accessorie per le quali siamo disposti a procedere all’acquisto, quali:
- il prezzo (valore dell’offerta);
- le modalità di pagamento;
- le tempistiche (il tempo necessario ad arrivare al rogito notarile);
- la presenza di eventuali vincoli (es. buon esito del mutuo);
Come proponenti possiamo impegnarci a non revocare la proposta per un determinato periodo (art 1329 cc irrevocabilità della proposta), in questo caso un’eventuale revoca non sortirà comunque effetto, oppure è possibile mantenere la proposta revocabile, fino a che non ci arrivi a conoscenza l’accettazione dell’altra parte.
Alla proposta deve seguire una tempestiva e piena accettazione di tutte le clausole in essa contenute. Un’accettazione anche solo parzialmente difforme costituirà una controproposta che a sua volta necessiterà di accettazione da parte del primo proponente e sarà revocabile con le stesse modalità della prima proposta.
La proposta che contenga tutti gli elementi essenziali di un contratto è di per sé idonea a costituire il vincolo contrattuale; in mancanza anche di uno solo di questi ultimi viene considerata ancora fase precontrattuale e le parti rimandano al preliminare di compravendita la definizione degli accordi.
Quando l’accettazione giunge all’indirizzo del proponente il contratto è concluso.
Il preliminare di compravendita
Nel preliminare di vendita le parti, in forma scritta, si impegnano con efficacia vincolante a trasferire la proprietà del bene al prezzo, con le modalità e nei tempi convenuti, tramite la stipula di un nuovo contratto, il rogito notarile di compravendita.
Se la definizione degli elementi essenziali del contratto viene fatta alla proposta il preliminare di compravendita diventa una mera quietanza per il passaggio di un importo ulteriore che la parte promissaria acquirente versa a integrazione di caparra o in acconto prezzo alla parte promittente venditrice.
Per maggiore tutela si può demandare a un Notaio anche la stipula del contratto preliminare di compravendita.
Il Rogito Notarile
Il rogito notarile è l’atto ufficiale che sancisce il passaggio di proprietà dal venditore all’acquirente.
Gli obblighi del notaio successivi alla stipula dell’atto
E’ un atto rogato, ovvero il Notaio incaricato deve redigerlo nel rispetto di dovute formalità; inoltre deve leggere e spiegare il contenuto alle parti e accertarsi che oltre al contenuto ne abbiano compreso tutti gli effetti giuridici.
Successivamente alla stipula il Notaio deve:
- depositare l’Atto nei Pubblici Registri per renderlo noto e opponibile a terzi;
- registrare l’atto presso l’Agenzia delle Entrate e procedere al pagamento delle relative imposte per conto dell’acquirente;
- effettuare la voltura catastale per tenere aggiornato il Catasto.
Compravendita immobiliare: conclusione
Abbiamo visto uno dei tanti buoni motivi del perché bisogna scegliere un agente immobiliare qualificato per seguire la compravendita della propria casa. Un professionista ha la capacità di intavolare una trattativa vantaggiosa, di tradurla in contratto a garanzia e tutela delle parti di fronte alla legge. Tutto ciò è possibile grazie alla produzione e alla verifica preventiva di tutta la documentazione relativa sia all’immobile sia ai soggetti coinvolti nel rispetto delle vigenti normative durante ogni passaggio: dalla sottoscrizione della proposta al Rogito Notarile.
Gli obblighi che ricadono sul Notaio sono riportati anche in questo articolo presente sul sito Notariato.
