Acquistare un immobile in diritto di superficie può essere vantaggioso, ma è necessario fare attenzione a limitazioni e vincoli che ne regolamentano la rivendita: analizziamoli insieme.
Il diritto di superficie secondo il Codice Civile.
L’art. 952 dispone che: “il proprietario del suolo può costituire il diritto di fare e mantenere al di sopra del suolo una costruzione a favore di altri, che ne acquista la proprietà. Del pari può alienare la proprietà della costruzione già esistente, separatamente dalla proprietà del suolo”. Il legislatore prevede quindi espressamente la possibilità di un diritto di proprietà orizzontale, suddiviso in suolo e sottosuolo in deroga al principio generale di accessione:
“Omne quod inaedificatur solo cedit”
“Tutto ciò che viene edificato su un suolo accede ad esso”
Il significato del diritto di superficie
In poche parole, il diritto di superficie serve a tenere la proprietà del suolo separata dalla proprietà della costruzione che vi sorge; inoltre consente di alienare la sola proprietà della costruzione già esistente, separatamente dalla proprietà del suolo.
Questo diritto può nascere da:
- un contratto tra le parti;
- da testamento;
- da usucapione.
Il diritto di superficie può estinguersi per:
- per scadenza del termine;
- per prescrizione ventennale;
- in seguito alla riunione delle due proprietà in un unico soggetto.
Il titolare del diritto di superficie ha la libera disponibilità della costruzione; può alienarla, oppure costituirvi diritti reali. A seguito della riunificazione delle due proprietà, i diritti che gravavano soltanto sul suolo vengono estesi alla costruzione; (fatta eccezione per le ipoteche per le quali vigono regole diverse). I diritti gravanti sulla costruzione
si estinguono con l’estinzione del diritto di superficie.
Il diritto di superficie utilizzato come strumento di pubblica utilità
Lo Stato è intervenuto con diversi provvedimenti legislativi volti a finanziare l’edilizia agevolata, con lo scopo di garantire il diritto alla casa ai cittadini meno abbienti. Ricordiamo in particolare la legge 167/1962, successivamente modificata e integrata con la 865/197, più nota come “legge sulla casa”, con la quale sono stati istituiti i P.E.E.P. Piani di zona per l’edilizia economica e popolare. Sulle aree di proprietà del Comune, precedentemente espropriate per pubblica utilità, si procede a realizzare:
- alloggi in edilizia residenziale convenzionata e agevolata;
- immobili in diritto di proprietà;
- costruzioni in diritto di superficie per la durata massima di 99 anni rinnovabili.
Il costruttore vende la sola proprietà degli immobili, ai soggetti che possiedono i requisiti previsti per l’assegnazione di alloggi in edilizia residenziale pubblica. Tali requisiti vengono citati nella convenzione: l’insieme degli impegni e dei vincoli che il soggetto costruttore si assume al fine di conseguire la licenza edilizia per la realizzazione dei suddetti alloggi.
Diritto di superficie: il ruolo del Comune
Il Consiglio Comunale delibera la concessione e determina il contenuto che deve prevedere:
- a) il corrispettivo della concessione e le modalità del relativo versamento;
- b) il corrispettivo delle opere di urbanizzazione da realizzare a cura del Comune, ovvero se tali opere dovranno essere realizzate dal concessionario le relative garanzie finanziarie, gli elementi progettuali, le modalità di controllo sulla loro esecuzione e le modalità per il loro trasferimento al comune;
- c) le caratteristiche costruttive e la tipologia degli edifici da realizzare;
- d) i termini di inizio e ultimazione degli edifici e delle opere di urbanizzazione collegate;
- e) l’obbligo a praticare prezzi di cessione e canoni di locazione concordati sulla base di parametri da riportare in convenzione;
- f) le sanzioni a carico del concessionario per l’inosservanza degli obblighi stabiliti nella convenzione;
- g) i criteri per la determinazione del corrispettivo in caso di rinnovo della concessione la cui durata non può essere superiore a quella prevista nell’atto originario.
Non sono previsti divieti per l’alienazione di questi immobili, tuttavia nella maggior parte delle convenzioni vengono inserite clausole che ne limitano temporaneamente l’alienazione (i classici 5 anni) e clausole relative al prezzo massimo imposto per la cessione.
La convenzione è parte integrante di tutte le compravendite degli alloggi agevolati. E’ importante che l’acquirente prenda visione di questo documento, inoltre è necessario che una copia della convenzione sia allegata all’atto di compravendita perché i vincoli possono protrarsi agli acquirenti successivi.
“Ho acquistato il mio appartamento in diritto di superficie, e ora?” L’acquisto di un immobile con diritto di superficie crea dubbi apparentemente “irrisolvibili” nella testa dell’acquirente.
Rimozione del vincolo della convenzione
Le modifiche alle convenzioni si effettuano con la sottoscrizione di una nuova convenzione tra il proprietario ed il Comune allo scopo di trasformare la superficie in diritto di proprietà o per rimuovere il vincolo del prezzo massimo di cessione tramite un’AFFRANCAZIONE.
L’istituto dell’affrancazione nasce per evitare l’utilizzo speculativo dei P.E.E.P. Infatti l’immobile può essere rivenduto solamente nel rispetto dei criteri che danno luogo alle agevolazioni, oppure a libero mercato esclusivamente dopo il pagamento del corrispettivo calcolato dal Comune.
Un prezzo che sia superiore al prezzo massimo di cessione non è accettabile neanche se espressamente concordato da entrambe le parti e dà luogo a nullità parziale del contratto, con restituzione dell’esubero pagato all’acquirente e recupero della mancata affrancazione da parte del Comune.
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