La Due diligence, termine dall’inglese, è una pratica mutuata dal mondo degli affari che consiste, in termini molto generici, in tutta una serie di accertamenti da svolgere nella fase precontrattuale, per avere chiara la situazione giuridico patrimoniale di un bene oggetto di una compravendita e/o di un finanziamento. In parole povere aiuta a capire la convenienza di un’operazione e cerca di far emergere tutte le criticità che si potrebbero celare dietro l’affare.
La Due Diligence immobiliare ha l’obiettivo di accertare la situazione urbanistico catastale di un immobile e l’affidabilità del soggetto venditore; si raccolgono e vengono incrociati il maggior numero di documenti per “certificare” e dare il giusto valore economico ad una transazione immobiliare.
Oltre ad essere una garanzia per l’acquirente e una necessità per l’istituto mutuante, può tornare molto utile al venditore per accelerare la vendita del suo immobile.
Gli aspetti che si vanno ad analizzare sono molteplici e sono più o meno importanti a seconda della natura dell’investimento; diverso è comprare una casa per abitarci, dal costruire una fabbrica o un centro commerciale.
Due diligence: l’aspetto legale amministrativo
Questo aspetto consiste nella raccolta della documentazione che attesti la proprietà; l’atto di provenienza (compravendita, donazione, successione, decreto di trasferimento); documentazione comprovante diritti reali gravanti sull’immobile; esistenza di ipoteche gravanti sull’immobile.
Due diligence: l’aspetto urbanistico
Rileva la legittimità di ogni intervento edile sull’immobile. Si parte dal Certificato di Destinazione Urbanistica (CDU), alla concessione edilizia o all’eventuale sanatoria, fino al rilascio di tutte le autorizzazioni necessarie per le opere volte a modificare l’immobile ovvero sanatorie post operam.
Due diligence: l’aspetto catastale
Prevede la raccolta di tutti i dati presenti in catasto compresa la planimetria, necessaria alla verifica della corrispondenza con lo stato reale dei luoghi. L’aspetto catastale evidenzia l’eventuale necessità di svolgere le correzioni volte a ricreare la corrispondenza tra lo stato di fatto e lo stato di diritto. Il calcolo della superficie dell’immobile sia calpestabile che commerciale.
Due diligence: l’aspetto impianti
Questo tipo di aspetto consiste nella verifica della tipologia degli impianti presenti nell’immobile; se questi ultimi sono a norma di legge e se rispondono alla normativa in essere al momento della loro realizzazione.
Due diligence: l’aspetto ambientale
Quest’ultimo aspetto prevede un sopralluogo tecnico per verificare, internamente ed esternamente, la presenza di eventuali materiali insalubri e pericolosi (es. eternit). In questa categoria rientrano anche gli accertamenti necessari per il rilascio dell’Attestato di Prestazione Energetica (APE), documento obbligatorio per la stipula.
Per alcune tipologie di immobili è fondamentale l’analisi della sicurezza; dove richiesto dalle normative è necessario che siano presenti e attuati i piani di :
- prevenzione incendi
- antisismico
- emergenza
Al termine della raccolta della documentazione viene redatta una relazione; questa evidenzia il benessere dell’immobile o le eventuali criticità, inoltre evidenzia i correttivi da applicare al fine di una più corretta valutazione economica.
Due diligence per vendere un immobile senza incappare in brutte sorprese che possono rallentare il processo di vendita.
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