Il Mutuo Consapevole

Accendere un mutuo per l’acquisto di un immobile è un’operazione molto frequente ma non esente da rischi e responsabilità. Anche il mondo del credito come quello dell’immobiliare è pervaso da falsi miti e molta poca conoscenza delle dinamiche bancarie.

L’espansione del credito

Acquisti con carte di credito, rate per automobile, telefonino e in generale per l’acquisto di beni non durevoli, possono far perdere al consumatore la cognizione della propria liquidità disponibile. Ma è anche la complessità della vita moderna a complicare il rapporto tra consumatore e disponibilità finanziaria; per esempio il pagamento di alimenti a figli e coniuge, le iscrizioni in palestra per se e la famiglia, la vita sociale che si è trasferita totalmente fuori dalle mura domestiche: feste, cene, aperitivi, insomma, far quadrare i conti è diventato complicato anche per gli uomini di buona volontà. Se il credito, che sia un mutuo o credito al consumo, è uno strumento che può migliorare la vita delle persone, un indebitamento eccessivo perché sottostimato può creare gravi danni alla nostra reputazione di buoni pagatori anche se non intenzionalmente.

Mutuo: il merito creditizio

L’istituzione del merito nasce per salvaguardare l’intero sistema creditizio, riducendo al minimo le probabilità di erogare credito a soggetti non capienti e di conseguenza la quantità di crediti deteriorati in circolazione. Quando andiamo in banca per richiedere un mutuo siamo soggetti ad una approfondita analisi delle nostre possibilità finanziarie.
Il merito creditizio attribuisce un rating al richiedente derivante dalla valutazione di:

• tipologia di contratto (un tempo indeterminato full-time ha un flusso di reddito solido superiore a un contratto a termine che costituisce un flusso di reddito saltuario);
• carichi familiari (uscite dovute al mantenimento del nucleo familiare);
• livello di indebitamento (credito al consumo, rata auto, cessioni del quinto, ecc.);
• solidità finanziaria (liquidità, patrimonio, garanzie evidenti);
• livello di solvibilità (i cattivi pagatori segnalati in banca dati hanno chance quasi nulle di vedersi erogato un prestito – in merito a questo problema, leggi il mio articolo dedicato alla cessione del quinto).

In linea generale il richiedente deve aspirare ad un mutuo che sia sostenibile come rapporto rata/reddito e proporzionato alla propria capacità di rimborso.

Quando la colpa è del datore di lavoro

Qui cade il primo mito: è evidente che guadagnare bene non dà alcuna certezza che si possa ottenere il mutuo o che si arrivi a ottenere l’importo desiderato. A volte il richiedente scopre proprio grazie all’istruttoria per il mutuo che il proprio datore di lavoro non è regolare nei versamenti contributivi. Questo accende un riflettore sulla possibilità che l’azienda per cui si lavora non goda di ottima salute.

Altri segnali negativi sono i cambiamenti sistematici della Ragione Sociale o che l’azienda operi in un settore in recessione (molte banche, fortunatamente non tutte, hanno un elenco dei settori merceologici non graditi).

Alcuni datori di lavoro, al fine di abbassare l’imponibile tassabile, riconoscono parte della retribuzione sotto particolari voci all’interno della busta paga che, anche se presenti in modo costante, non sono riconosciute per tutte le categorie professionali. Ne sono un classico esempio: le spese di trasferta che saranno essenziali per la busta paga di un autista ai fini del mutuo, mentre la banca non prenderà in considerazione tali voci sulla busta paga di un impiegato.
Nel caso di una richiesta di mutuo cointestata esistono delle situazioni che non sono ben viste dalla maggior parte degli istituti di credito. Ad esempio:

• essere dipendenti del proprio coniuge;
• lavorare entrambi per la stessa azienda;

quelle appena elencate sono situazioni in cui l’istituto di credito vede un campanello d’allarme nella concessione di un mutuo in quanto i rischi di insoluto non sono differenziati.

Le caratteristiche del bene acquistato

Oltre alla credibilità del soggetto acquirente, la banca desidera che l’immobile acquistato sia di facile rivendibilità, perché nel caso in cui il debitore non dovesse assolvere al suo impegno, la casa, dopo un lungo iter, andrebbe all’asta. Per lo stesso motivo le banche sono severe nel controllo urbanistico degli immobili e non gradiscono la presenza di irregolarità edilizie. Naso storto anche nei confronti di immobili derivanti da donazione o edificati in diritto di superficie. Se state valutando di acquistare una casa che presenta una di queste problematiche, restringete il campo a quelle (poche) banche che offrono soluzioni in merito.

Mutuo: Attenzione alle spese bancarie

Al costo complessivo del mutuo contribuiscono gli interessi passivi, l’istruttoria, le spese di perizia e l’imposta sostitutiva. In qualche caso pagabili a parte, in altri casi detratti dalla quota di mutuo erogata (richiedo mutuo da € 100.000, le spese ammontano a € 2.500, mi vedo erogati € 97.500) che dovrò integrare con la mia liquidità.

Inoltre, sono da mettere in conto le assicurazioni obbligatorie, come la polizza scoppio/incendio e anche eventuali polizze non obbligatorie ma utili alla tutela della propria situazione reddituale e patrimoniale; ad esempio:

• le polizze vita;
• infortuni;
• malattia;
• perdita del lavoro.

Infine, se ci siamo rivolti a un mediatore creditizio non dobbiamo dimenticare di tenere conto della provvigione richiesta per il suo operato.

Le spese accessorie non sono mutuabili

Ripeterò fino alla nausea che le spese non sono mutuabili, in quanto l’istituto del mutuo è rivolto all’acquisto del solo immobile.

Le imposte, le spese notarili, le provvigioni per l’agenzia immobiliare, l’arredo; di legge, non possono essere finanziate tramite il mutuo. Per fronteggiare a queste spese è necessario accumulare della liquidità o ricorrere a finanziamenti esterni. Tenete conto che, come detto sopra, un impegno finanziario abbasserà il vostro reddito disponibile e di conseguenza l’importo di mutuo erogabile.

Nel 2022 sento ancora in giro persone (non clienti perché io non lo faccio e lo dico con forza) che si rivolgono a soggetti che promettono l’ottenimento di un mutuo superiore all’acquisto di casa per rientrare delle spese. E’ illegale, è rischioso (rischiate che il venditore incassi il sovraprezzo e poi vi faccia ciao ciao con la manina) è stupido.

E se il mutuo viene rifiutato?

Una richiesta di mutuo non approvata dalla banca, per la maggior parte delle volte, non lascia conseguenze. Il consulente del credito spiega al cliente il motivo per cui la pratica non può essere accolta e lo invita a ritirare la richiesta. Al ritiro dovrebbe seguire una liberatoria, necessaria per rivolgersi a un altro istituto più consono a quelle determinate necessità.

Se la banca dovesse respingere direttamente la richiesta di mutuo, il richiedente si troverebbe iscritto in Banca Dati per un periodo di 90 giorni. Durante tale periodo è necessario non inserire nuove richieste di credito in quanto verrebbero negate in automatico. L’iscrizione in Banca Dati si riferisce solamente alla richiesta di mutuo rifiutata e non a uno status del cliente.

La trasparenza prima di tutto

Per evitare di incappare in situazioni sgradevoli che potrebbero lasciare il segno è importante essere trasparenti sin da subito con il proprio consulente del credito. Nascondere precedenti negativi o peggio tentare frodi non fa altro che aggravare la situazione.
Non dimentichiamo che per l’acquisto della casa il dipendente ha diritto a richiedere l’anticipo del T.F.R. al proprio datore di lavoro. Quest’ultima opzione può essere valutata anche per pagare le spese accessorie o magari abbassare un po’ la percentuale di mutuo richiesta per aumentare il gradimento della pratica da parte della banca.

In conclusione

Per concludere al fine di ottenere un mutuo sarebbe bene:

• informarsi sulla totalità dei requisiti richiesti per accendere il mutuo;
• sistemare preventivamente ciò che è in nostro potere. Ad esempio: chiudere il mini prestito per il frullatore oppure accertarsi se il genitore sia disponibile a garantirci;
• informarsi tramite i professionisti del settore su quale banca sia migliore al proprio specifico caso, visto che ogni istituto di credito ha la propria policy;
• valutare l’esistenza di iscrizioni nelle banche dati tramite servizi online che restituiscono un resoconto sulla propria situazione finanziaria e patrimoniale.

Non devono mancare il buon senso e la prudenza.