Il Rent to Buy è un tipo di contratto introdotto da pochi anni nel nostro ordinamento, precisamente con il Decreto Sblocca Italia del 2014. Consente al potenziale acquirente di prendere in consegna fin da subito l’immobile, riservandosi l’acquisto in una data futura e detraendo dal prezzo, una parte dei canoni già pagati.
Che cos’è e come funziona
Capiamo quindi che il Rent to Buy è particolarmente interessante per chi vuole acquistare casa o un altro tipo di immobile ma non dispone della liquidità iniziale, oppure prevede un miglioramento della propria situazione economica nel breve periodo.
Il contratto si articola in 2 fasi ben distinte:
- il conduttore e futuro acquirente riceve immediatamente in consegna l’immobile, che può iniziare ad utilizzare fin da subito, dietro pagamento di un canone;
- alla scadenza del periodo di tempo fissato in contratto, il conduttore può decidere se acquistare il bene, detraendo i canoni già pagati.
Rent to Buy: il canone
Il canone pattuito che il conduttore si impegna a pagare deve essere composto necessariamente da due quote, un corrispettivo dovuto per il godimento dell’immobile esattamente come nella locazione, oltre alla quota che deve essere imputata ad acconto sul prezzo di vendita. Quest’ultima dovrà essere resa dal concedente al conduttore, nel caso questi decida alla scadenza di non procedere con l’acquisto.
Bilanciare queste due voci è la parte complicata della trattativa; la legge non impone limiti minimi o massimi al canone, ma le quote di destinazione devono essere ben chiare.
Emerge inoltre come la fase della compravendita sia solo eventuale, perché il contratto di Rent to Buy, non consiste in un obbligo alla compravendita per le parti, ma di un diritto all’acquisto riconosciuto al conduttore e alla scadenza del termine convenuto, il conduttore può decidere se procedere con l’acquisto del bene; invece il contratto cesserà i suoi effetti se il conduttore non vorrà o non sarà nelle condizioni materiali di procedere con l’acquisto.
Perché il Rent to Buy è poco utilizzato?
Prima di tutto si devono incrociare diverse esigenze reciproche degli attori coinvolti. La prima è che il potenziale venditore non deve avere la stretta necessità di ricavare immediata liquidità, cosa che gli consentirebbe l’immediata vendita dell’immobile (ad esempio vendita con il fine di riacquistare), ma che per un periodo di tempo gli sia comodo limitarsi a ricavarne una rendita. Inoltre, dobbiamo considerare che le norme contrattuali sono quasi tutte a vantaggio dell’acquirente perché:
- sua è la decisione se procedere all’acquisto oppure no;
- ha il diritto di vedersi restituire le somme date in acconto prezzo senza alcuna penale;
- mentre il proprietario potrebbe avere perso nel frattempo altri potenziali acquirenti.
Di contro, il futuro acquirente si trova a dover gestire un canone che spesso è di importo più elevato rispetto a una rata di affitto o di mutuo.
La forma giuridica
Il Rent to Buy è un contratto atipico, applicabile a qualsiasi categoria di immobile, anche strumentale. L’oggetto è un immobile, perciò il contratto deve essere redatto obbligatoriamente in forma scritta, a pena di nullità.
Rent to Buy: importanza dell’atto pubblico e della trascrizione
Nel corso degli anni ho visto molti clienti convinti di aver sottoscritto un Rent to buy che invece non lo era affatto. Per una maggiore tutela di se stessi e dei propri risparmi è meglio essere seguiti da un professionista immobiliare e dal Notaio che faranno in modo di evitare che firmiate carte di dubbio contenuto. Inoltre, è utile curare anticipatamente tutti gli aspetti urbanistici ed evidenziare particolari criticità esistenti per far si che non emergano solo al momento della compravendita.
Inoltre la trascrizione:
- neutralizzerà eventuali iscrizioni e trascrizioni pregiudizievoli che potrebbero intervenire nel tempo intercorrente la trascrizione e la compravendita;
- salvaguarderà la vostra priorità se nel frattempo il concedente decidesse scorrettamente di vendere l’immobile ad altri.
Il regime fiscale – Imposte dirette e indirette
L’art. 23 D.L. 133/2014 non indicava a quale trattamento fiscale doveva essere assoggettato il Rent to Buy, perciò l’Agenzia delle Entrate è intervenuta a disciplinare la materia con una circolare esplicativa. Per approfondimenti sui casi specifici scarica qui la Guida completa al regime fiscale del Rent To Buy.
Cessione del contratto a terzi – clausole contrattuali applicabili al rent to buy
Il conduttore ha la facoltà di cedere il contratto a terzi prima della sua scadenza; ciò può accadere subordinatamente al consenso del concedente e purché, tale possibilità non sia stata espressamente esclusa nel contratto.
Nel Rent to Buy può inoltre essere utilizzata la clausola relativa alla persona da nominare, che dà la facoltà al conduttore di designare in sostituzione a sé, un’altra persona che assuma i suoi diritti e i suoi obblighi, e che deve essere nominata entro un termine ben preciso da indicare obbligatoriamente in contratto.
Cosa fare in caso di inadempimento del conduttore?
Premesse le disposizioni del comma 1bis art. 23, D.L. 133/2014 “Le parti definiscono in sede contrattuale la quota dei canoni imputata al corrispettivo che il concedente deve restituire in caso di mancato esercizio del diritto di acquistare la proprietà dell’immobile entro il termine stabilito” è chiaro che il mancato esercizio del diritto all’acquisto dell’immobile concesso in godimento non costituisce inadempimento del conduttore.
Se invece, il conduttore smette di pagare i canoni dovuti, il concedente può attuare diverse opzioni (per le quali va valutata l’applicabilità a norma di legge):
- chiedere l’adempimento in forma specifica come da art. 2931 c.c. se non e’ adempiuto un obbligo di fare;
- avviare una procedura di esecuzione forzata su beni del conduttore, (art. 2910 c.c.) al fine di ottenere quanto gli è dovuto;
- a seconda della gravità dell’inadempimento il concedente può chiedere la risoluzione del contratto ai sensi dell’art. 1453 e segg. c.c.; tra i presupposti per la risoluzione è stabilito che “il contratto si risolve in caso di mancato pagamento, anche non consecutivo, di un numero minimo di canoni, determinato dalle parti, non inferiore ad un ventesimo del loro numero complessivo”, fermo restando in ogni caso, il diritto al risarcimento del danno. Una volta risolto il contratto, il concedente avrà diritto alla restituzione dell’immobile e ad acquisire i canoni sino a quel momento pagati per l’intero loro importo, e quindi anche per la parte da imputare al prezzo di trasferimento, che saranno fatti propri dal concedente a titolo di indennità per risarcirlo del danno subito.
Le parti, tuttavia, hanno la facoltà di contrattare al momento della stipula, clausole più favorevoli al conduttore o al concedente come ad esempio l’obbligo di corrispondere ulteriori somme a titolo di penale in caso di inadempimento.
E in caso di fallimento del conduttore?
Il fallimento del conduttore non comporta la cessazione del contratto ma solo la sospensione.
Ai sensi della legge fallimentare, il curatore ha un determinato tempo per dichiarare se:
- subentrare nel contratto al posto del conduttore fallito, con il consenso del comitato dei creditori e assumendo tutti i relativi obblighi;
- sciogliere il contratto per sua scelta o per la scadenza del termine assegnato dal giudice per la decisione.
Il concedente avrà diritto alla restituzione dell’immobile e a trattenere i canoni sino a quel momento pagati dal conduttore anche per la componente da imputare al prezzo di vendita, a meno che le parti non abbiano stabilito diversamente in contratto. Avrà inoltre diritto di ottenere il pagamento dei canoni scaduti e non pagati mentre non potrà chiedere il risarcimento del danno subito in quanto tale possibilità è espressamente esclusa dalla legge fallimentare.
La restituzione dell’immobile
In caso di inadempimento del conduttore, oppure di mancato esercizio del diritto di acquisto, il concedente ha diritto alla restituzione immediata dell’immobile. Se il conduttore non provvede al rilascio, il concedente dovrà intraprendere un’azione giudiziaria nei suoi confronti.
Ritorniamo all’importanza di sottoscrivere il Rent to Buy in forma di Atto Pubblico o di scrittura privata autenticata al fine della trascrizione. Ricordo che l’art. 474 c.p.c. dispone che l’esecuzione forzata può aver luogo solo in virtù di un titolo esecutivo e già tali sono gli atti ricevuti dal notaio e le scritture private autenticate (queste ultime, relativamente alle obbligazioni di somme di denaro).
Il Rent to Buy redatto nella forma dell’ atto pubblico, in caso di inadempimento dell’obbligo del conduttore alla restituzione dell’immobile, può consentire di ridurre, in maniera rilevante, i tempi connessi al procedimento di esecuzione.
E se é il concedente ad essere inadempiente?
Con la stipula del Rent to Buy gli obblighi a carico del concedente sono principalmente:
- la consegna dell’immobile al conduttore;
- l’adozione di tutte le misure e i comportamenti necessari per assicurare al conduttore il godimento dell’immobile;
- astenersi da quei comportamenti che possano pregiudicare il diritto del conduttore;
- procedere alla vendita del bene qualora il conduttore intenda acquistarlo nel rispetto degli accordi stabiliti.
In caso di inadempimento del concedente agli obblighi cui è tenuto, il conduttore potrà scegliere se:
- chiedere l’adempimento in forma specifica nel caso in cui l’inadempimento riguardi un “obbligo di fare” ossia un obbligo di tenere un certo comportamento o di svolgere una determinata attività come da art. 2931 c.c.;
- chiedere l’adempimento in forma specifica (art. 2932 c.c.) nel caso in cui l’inadempimento riguardi l’obbligo di vendere l’immobile;
- chiedere la risoluzione per inadempimento non di scarsa importanza, per la restituzione dei canoni imputata al corrispettivo e maggiorata degli interessi legali.
I crediti del conduttore a seguito della risoluzione per inadempimento del concedente hanno privilegio speciale sull’immobile concesso in godimento.
Il fallimento del concedente non determina la cessazione del contratto, che prosegue con il vincolo per entrambe le parti. In questo caso non opera la disciplina fallimentare ordinaria. Il contratto, pertanto, prosegue senza che il curatore possa opporsi ai sensi dell’ art. 23, c. 6, D.L. 133/2014.
Rent to Buy: Conclusioni
Il Rent to Buy e altre forme contrattuali sono nati in un momento di forte stagnazione del mercato immobiliare, condizionato anche dalle difficoltà a ottenere mutui da parte degli istituti di credito.
L’obiettivo principale era quello di immettere in godimento un bene immobile e posticiparne l’acquisto ad un momento successivo, pur sempre legato al mantenimento delle dovute garanzie.
Oggi il mercato immobiliare non sta affrontando quel livello di difficoltà, anzi, il settore residenziale ha mostrato una grande energia e resistenza; ma con i grandi cambiamenti avvenuti negli ultimi anni nel mondo del lavoro, il post pandemia e la crisi energetica, può tornare utile “rispolverare” questi strumenti nati per far fronte ad ogni esigenza.
Ognuna di queste alternative ha una sua funzione strategica quando sussistano determinate esigenze da entrambe le parti e presenta ovviamente i propri vantaggi e svantaggi, ma essendo un rapporto che si protrarrà a lungo nel tempo, alla base non può esserci solo un legame di fiducia, ma un attento prevedere e disciplinare ogni singolo aspetto pratico e giuridico che i contraenti potrebbero trovarsi a dover gestire.
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