La regolarità urbanistica è fondamentale per la commercializzazione di un immobile; ma nei clienti che approcciano il mercato immobiliare c’è una grande confusione tra la conformità urbanistica e la regolarità catastale.
Regolarità urbanistica: le conseguenze di dichiarazioni non veritiere.
Le parti in causa (venditore e acquirente) sono spesso mal consigliate dalla fretta di concludere velocemente la trattativa e sottovalutano le conseguenze che possono derivare dal dichiarare il falso in sede di rogito notarile. Le responsabilità in merito alla veridicità delle dichiarazioni rese davanti al Notaio sono infatti in capo al venditore. Dichiarare conforme un immobile che non lo è può avere molteplici conseguenze, come:
- una causa per revisione del prezzo;
- fino a correre il rischio di vedersi dichiarato nullo l’atto di compravendita.
Non si tratta sempre di cattiva fede nel voler nascondere situazioni di difformità; la mancanza di conoscenza della materia può portare a credere che avere una conformità catastale (visura e planimetria) sia sufficiente, mentre assolutamente non lo è.
Regolarità urbanistica: la piena corrispondenza
Essere in regola con la conformità urbanistica significa innanzitutto trovare la piena corrispondenza tra i titoli che hanno autorizzato la costruzione dell’intero complesso, della singola unità, le eventuali successive modifiche, con lo stato di fatto dell’immobile.
La conformità inizia dal progetto presentato in Comune perché lo stesso edificio potrebbe essere stato realizzato in maniera difforme. E’ necessaria inoltre l’identificazione dei titoli con i quali sono stati autorizzati lavori successivi che hanno modificato in maniera rilevante l’immobile e i titoli che hanno autorizzato lavori minori che hanno apportato delle modifiche nella dislocazione degli ambienti.
Nel rogito di compravendita sarà indispensabile citare tutti questi titoli che hanno permesso l’edificazione (o l’eventuale concessione in sanatoria) e le successive modifiche.
Regolarità urbanistica: concessione in sanatoria
In caso di assenza o di non corrispondenza siamo in presenza di abuso edilizio che sarà da sanare prima di un’eventuale compravendita. Per semplificare all’estremo il concetto, siamo davanti a due possibilità, sempre che l’abuso sia sanabile:
- ripresentare la richiesta di autorizzazione in sanatoria pagando le oblazioni e le multe per il ritardo;
- ripristinare lo stato dei luoghi all’ultimo titolo regolare.
Regolarità catastale: il catasto non ha un ruolo probatorio
In merito alla conformità catastale esiste la falsa credenza che sia il Catasto (preposto tra le varie cose al rilascio delle planimetrie), l’ufficio certificante la situazione di un immobile. In realtà il Catasto è un ufficio dell’Agenzia delle Entrate con mera funzione fiscale e non ha nessun ruolo probatorio sui diritti di proprietà e sulla legittimazione urbanistica. Ogni volta che viene trasferita la proprietà di un immobile la situazione catastale deve esserne aggiornata e riportare i diritti di godimento o i lavori eseguiti che lo modificano tutto o in parte. Regolarizzare la posizione catastale senza aver ottenuto un’autorizzazione urbanistica idonea non ha nessun effetto sanante.
Conclusione
Dal 2010 in particolare, la necessaria conformità dei luoghi, ha dato un giro di vite alla circolazione degli immobili non sanati e soprattutto ha portato all’effetto positivo di iniziare un processo di regolarizzazione del patrimonio edilizio mano a mano che esso viene trasferito di proprietario. Aggiungerei che un venditore che ha dovuto a sue spese correggere una situazione che aveva sottovalutato, lo trasforma in un compratore attento che a sua volta pretenderà nel riacquisto la medesima correttezza. In conclusione la regolarità urbanistica è un obbligo di legge e l’omissione di oggi si paga a caro prezzo domani. Per non correre rischi rivolgetevi ad un agente immobiliare qualificato che tramite i tecnici abilitati farà le opportune verifiche sul vostro immobile e vi consiglierà su come procedere per risolvere eventuali problematiche che potrà riscontare.
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