Il rudere è un immobile definibile “collabente” (collabire, rovinare, cadere, afflosciarsi su se stessi).
Parliamo di un fabbricato con seri problemi strutturali, tali da non renderlo agibile nel senso stretto del termine, che non può essere né abitato né utilizzato e per questo spesso viene abbandonato.
In un rudere parte della struttura e/o della copertura è in fatiscenza e si rende necessario un intervento di ristrutturazione importante come un consolidamento oppure la demolizione e ricostruzione del manufatto, per riportarlo ad essere utilizzabile.
Le condizioni di questo tipo di immobile fanno si che non sia idoneo a produrre reddito, ma i fabbricati collabenti, seppur privi di autonomia funzionale e potenzialità reddituale, devono essere obbligatoriamente identificati e censiti come tutti gli altri immobili.
Anche se a questo manufatto non viene attribuita una rendita, rimane l’obbligo civilistico dell’esatta individuazione del bene e dell’intestatario in caso di trasferimento dei diritti reali sul bene.
L’Accatastamento di un rudere
L’immobile viene censito in categoria F/2 – Unità collabenti – fabbricati fatiscenti, ruderi, unità con tetto crollato e inutilizzabili.
Questa categoria raccoglie tutte quelle fattispecie definibili fittizie (immobili in corso di costruzione, lastrici, aree urbane, ecc.)
L’accatastamento deve essere predisposto da un tecnico che dovrà allegare alla richiesta:
- Relazione tecnica datata e firmata sullo stato dei luoghi;
- Documentazione fotografica e quanto utile a risalire a sagoma e volumetria originaria;
- Autocertificazione dei proprietari attestante l’assenza di allacci ai servizi primari quali energia elettrica, acqua e gas.
L’immobile deve essere solo perimetrabile, perciò verrà individuato sull’ Elaborato Planimetrico e non dalla planimetria catastale.
Imposte e Tasse
La crescita importante degli immobili qualificati come ruderi in catasto, dipende dal fatto che l’unità collabente viene censita in catasto senza rendita e quindi senza base imponibile ai fini dell’IMU.
Specialmente a seguito dell’obbligo intervenuto per i fabbricati rurali di essere spostati dal Catasto Terreni al Catasto Urbano, molti fabbricati rurali trovandosi già in condizioni di abbandono, tra il 2011 e il 2012 sono stati iscritti direttamente nella categoria F/2.
Se il proprietario non ha la possibilità economica di manutenere un immobile in stato di fatiscenza, o non ne ha l’intenzione perché non vi vede una utilità economica come l’uso personale, la vendita, o la locazione, può procedere a defiscalizzare l’immobile che ne possieda i requisiti, declassandolo in categoria F2.
Il fabbricato collabente nella maggioranza dei casi non è soggetto a IMU e Tasi, con l’eccezione di alcuni Comuni se dovesse ricadere in area divenuta edificabile.
In seguito ad una serie di sentenze di Corte di Cassazione e l’intervento della Corte Suprema in merito, si può affermare che in linea generale né il fabbricato collabente, né il suo sedime, sono assoggettati a tassazione sul valore immobiliare.
La compravendita del rudere deve avvenire per Atto Notarile come per le altre tipologie di immobile, pagando l’onorario al Notaio e l’imposta di registro sulla “cessione di fabbricato”.
Nel caso si preveda la demolizione e ricostruzione della fatiscenza, la compravendita rientrerà nella fattispecie del “terreno edificabile”, perciò l’imposta di registro applicata sarà del 9% sul valore fiscale del terreno.
Cosa verificare prima di acquistare un rudere
Nelle campagne italiane sono presenti migliaia di manufatti in pessimo stato conservativo, ma il fabbricato che ha valore legale è solo quello per il quale si può verificare “con un certo grado di certezza”, lo stato legittimo.
Lo stato legittimo deriva da remote licenze edilizie o dal fatto che il fabbricato sia stato edificato in epoca e in zone senza ancora obbligo di licenza.
L’agognata ristrutturazione edilizia del rudere presuppone indispensabilmente la preesistenza di un fabbricato chiaramente identificabile nella sua volumetria originaria. Se foto, rilievi aerei, fonti documentali e cartografiche non sono sufficienti a ricostruire volumetria e sagoma, l’intervento non può rientrare nella ristrutturazione edilizia ma ricade nella “nuova edificazione”; e questo succede spesso quando non vi è più presenza di tetti, coperture e strutture orizzontali.
Perché acquistare un rudere
Spesso il rudere è interessante per alcune tipologie di acquirenti perché si trova in contesti rurali non urbanizzati, nei quali non si potrebbe costruire con le norme vigenti.
La preesistenza del fabbricato invece dà la possibilità di riedificare o ristrutturare in modo del tutto legale.
Un altro punto forte può essere la convenienza economica dell’operazione.
Spesso il rudere arriva per eredità e il beneficiario, non potendo usufruirne e senza un importante valore su mercato, ha tutto l’interesse a liberarsene in breve tempo a prezzo irrisorio.
L’acquirente può continuare a risparmiare con una ristrutturazione graduale, diluendo la spesa nel tempo.
Dove trovare i ruderi
Una volta identificata la zona di interesse si possono lasciare richieste alle agenzie immobiliari sul territorio o visitare il sito delle Aste Giudiziarie.
Se invece vi ha incuriosito un rudere che avete visto lungo la strada e pensate possa fare caso vostro, potete prendere le informazioni direttamente, geolocalizzando l’immobile e risalendo tramite la relativa mappa ai dati catastali.
Lo stock di immobili diruti e collabenti in Italia è in continua crescita. Una maggiore concentrazione dei ruderi è nel sud rispetto alle altre aree geografiche, anche se la loro diffusione è su tutto il territorio nazionale.
Conclusioni
I ruderi o fabbricati collabenti, costituiscono una parte piccola dello stock immobiliare italiano, ma che nel tempo continua a registrare significativi aumenti.
L’interesse per queste case coloniche e casali diruti è da trovarsi nel loro posizionamento strategico, in zone prevalentemente rurali, che infondono il loro fascino nei confronti di quelle persone che desiderano scappare dalla città e sognano di vivere a più stretto contatto con la natura.
Per questi immobili auspichiamo una maggiore attenzione da parte dell’ente pubblico, al fine di agevolare il ricambio del patrimonio edilizio fatiscente, non solo in riferimento all’aspetto estetico del territorio, ma anche della sua sicurezza. La proprietà di questa tipologia di immobile, spesso, deriva da trasferimenti per successione e va tenuto conto che non sempre gli eredi riescono ad adempiere al loro dovere di mantenere il fabbricato in condizioni agibili. Infatti, la loro riqualificazione richiede ingenti risorse finanziarie che possono non essere in disponibilità degli eredi.
Politiche di sostegno economico in tal senso favorirebbero l’acquisto e la riqualificazione da parte di soggetti terzi con un vantaggio per l’intero territorio.
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